양도소득세 장기보유특별공제 (주택,토지)

양도소득세 관련된 내용 중 장기보유특별공제라는 제도가 있습니다. 오늘은 양도소득세 장기보유특별공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제란

 

 

장기보유특별공제 또는 장특공제는 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 금액을 공제하여 소득금액을 결정하는 제도입니다. 이는 3년 이상 보유한 토지나 건물에 적용됩니다.

 

짧은 시간에 매도한 뒤 차익을 남기는 단기 투자를 억제하고 장기간보유하고 있는 소유자에게 혜택을 주는 제도입니다.

 

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양도소득세는 부동산의 가경게 따라 납부하는 금액이 따라지기 때문에 세금을 납부하는 자의 부담이 클 수밖에 없는데 이러한 장기보유특별공제를 적용받으면 납부해야 하는 세금에 대한부담도 줄어드는 효과를 가지고 있습니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제는 보유기간이 3년이상인 토지, (비사업용 토지 포함), 상가 건물 비조정대상지역에 소재한 주택 원조합원의 조합원 입주권 조정대상지역에 소재한 중과제외 주택에 적용이 됩니다.

 

조정대상지역에 소재한 중과대상주택과 미등기 자산은 3년이상 장기보유 한다 하더라도 장기보유특별공제 적용이 안됩니다. 단, 조정대상지역에 소재하더라도 양도소득세 중과 유예기간에 양도하는 경우는 적용이 가능합니다.

 

양도소득세 장기보유특별공제율

 

 

3년이상 보유를 하고 있고 매각을 한 경우 적용이 됩니다.

 

이는 1세대1주택의경우와 그 외로 토지 주택, 건물의 경우 2가지로 세율이 다르게 적용됩니다.

 

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1세대1주택

보유기간 최대 10년까지 이혜택을 적용받을 수 있습니다. 그리고 보유기간과 거주기간을 동시에 고려하여 공제율을 정한 것이 특징이기도 합니다.

 

주택을 보유하면서 실거주를 했다면, 보유기간과 거주기간에 따른 공제율이 중복으로 적용되기  때문에  해당 주택을 7년 이상 보유하고 실거주를 한 경우라면 최대 56%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다.

 

구분	보유기간	거주기간
2년이상	-	8%
3년이상	12%	12%
4년이상	16%	16%
5년이상	20%	20%
6년이상	24%	24%
7년이상	28%	28%
8년이상	32%	32%
9년이상	36%	36%
10년이상	40%	40%

 

토지와 주택

거주기간을 고려하지 않고, 보유기간만 계산하게 됩니다. 토지와 건물 그리고 주택 등 일반적인 부동산의 경우 취득일로부터 3년이 지난 시점부터 6%를 시작으로 매년 2%씩 오르게 되어, 최대 30%까지 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

그리고 보유기간 최대 15년을 인정받을 수 있다는 것이 큰 특징이기도 합니다.

구분	보유기간
3년 이상	6%
4년이상	8%
5년 이상	10%
6년 이상	12%
7년 이상	14%
8년 이상	16%
9년 이상	18%
10년 이상	20%
11년 이상	22%
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%

 

 

양도소득세 장기보유특별공제 계산방법

 

 

양도소득세 장기보유특별공제의 적용에 있어 가장 중요한 것은 바로 보유기간을 계산하는 것입니다.

 

그런데 이 부분에서 혼선을 빚는 경우가 많습니다. 기본적인 원칙인 취득일로부터 양도일까지 이고, 상속의 경우는 상속개시일부터 양도일, 배우자 등 취득가액은 증여자 취득일로부터 양도일까지가 보유 기간이 되는 것입니다.

 

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장기보유특별공제 적용

양도차익 - 장기보유특별공제액(양도차익 X 장기보유특별공제율) = 양도소득금액

 

양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼주면 앙도소득금액이 됩니다.

 

기본공제액 250만 원과, 감면대상 소득금액을 빼주면 양도소득세 과세표준이 구해집니다.

과세표준 구해졌으니 세율을 곱하면 내가 내야 하는 산출세액이 구해지는 것입니다.

 

 

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